Prim.net

In artikel 77 van de wet van 30 juli 2003 op de preventie van technologische en natuurlijke risico's en het herstellen van de schade, neergelegd in artikel L 125-5 van het milieuwetboek, is een verplichting ingesteld tot het verstrekken van informatie aan de koper of huurder van onroerend goed (al dan niet bebouwd) dat gelegen is in een seismische zone of/en in de zone van een voorgeschreven of goedgekeurd plan ter preventie van risico's.

Daartoe worden rechtstreeks door de verkoper of de verhuurder opgesteld:

1. een staat van de natuurlijke en technologische risico's waarvoor deze verplichtingen gelden, op basis van door de departementsprefect ter beschikking gestelde informatie,
2. een verklaring op gewoon papier inzake de schadegevallen die aanleiding hebben gegeven tot schadevergoeding ten gevolge van een als zodanig erkende ramp.

Wat wordt hiermee bedoeld?

Bij onroerendgoedtransacties dient elke verkoper of verhuurder van een bebouwd of onbebouwd goed bij het koop- of huurcontract te voegen:

1. enerzijds, een "risicostaat" die ten minste 6 maanden vóór de datum waarop het koop- of huurcontract wordt afgesloten, is opgemaakt, en die gebaseerd is op het gemeentelijke informatiedocument dat voor hem ter inzage ligt bij de prefectuur, de onderprefecturen of het gemeentehuis van de plaats waar zich het onroerend goed bevindt of dat geraadpleegd kan worden op Internet
Formuliermodel voor het opstellen van de risicostaat:
PDF-formaat (176 KB) - Word-formaat (142 KB)

2. anderzijds, schriftelijke informatie inzake de schadegevallen die het goed hebben getroffen en die aanleiding hebben gegeven tot schadevergoeding ten gevolge van een natuur- of technologische ramp, gedurende de periode waarin de verkoper of de verhuurder eigenaar is geweest of waarvan hij zelf schriftelijk in kennis is gesteld bij de verkoop van het goed.

De risicostaat dient bij het voorlopige koopcontract en de definitieve koopakte gevoegd te worden, en in geval van verhuur, bij elk schriftelijk huurcontract.

In welke gemeente(s) geldt deze informatieplicht?
De informatieplicht inzake de risicostaat geldt voor de gemeentes die liggen in:

• aardbevingsgebieden (zie de indeling van Frankrijk in aardbevingszones)
• zones die vallen binnen een plan ter preventie van technologische risico's, of door een voorgeschreven of goedgekeurd plan ter preventie van voorspelbare natuurlijke risico's (controleer of mijn gemeente binnen een PPR valt).

Voor wie geldt deze plicht?
Deze plicht geldt voor verkopers en verhuurders: privaatrechtelijke of publiekrechtelijke natuurlijke of rechtspersonen, met inbegrip van lagere overheden, de Staat of hun openbare instellingen.
Bij verlenging van het huurcontract hoeft geen bijgewerkte risicostaat bijgevoegd te worden.

Op welke goederen heeft deze verplichting betrekking?
Deze risicostaat, die door de verkopers en verhuurders verstrekt moet worden, heeft betrekking op alle onroerende zaken, al dan niet bebouwd, ongeacht de bestemming ervan, die gelegen zijn in bovengenoemde gemeentes.

Vanaf wanneer?
Deze verplichting treedt in werking op de 1e dag van de vierde maand na het prefectoraal besluit, ofwel voor de meeste departementen op 1 juni 2006.

Voor welk soort akten en contracten geldt deze verplichting?
Deze verplichting geldt voor:

• unilaterale koop- of verkoopbeloften,
• koopcontracten,
• schriftelijke huurcontracten van onroerende goederen, al dan niet bebouwd, met inbegrip van alle soorten huurcontracten op basis van "3-6-9-jaar",
• seizoens- of vakantiehuurwoningen,
• gemeubileerde huurwoningen,
• koopcontracten van een pand in toekomstige staat van voltooiing ("VEFA")
  

Voor welk soort akten en contracten geldt deze verplichting NIET?
Deze verplichting geldt niet voor:

• Contracten voor de bouw van eengezinswoningen zonder levering van grond,
• Niet schriftelijk vastgelegde huurcontracten (mondelinge huurcontracten),
• Contracten voor verblijf in instellingen met gemeenschappelijke ruimten, a fortiori de instellingen die dienstverlening bieden aan hun bewoners,
• De verkoop van onroerende goederen in het kader van gerechtelijke procedures,
• Eigendomsoverdrachten die tot stand komen in het kader van procedures van voorkoop, ontruiming en onteigening.

Hoe dient de risicostaat ingevuld te worden?
Er ligt voor de verkoper en verhuurder een dossier vrij ter inzage op het gemeentehuis, bij de onderprefectuur of de DDE [departementale milieudirectie], dat alle informatie bevat omtrent het invullen van de risicostaat.
Aan de hand hiervan dient hij de risicostaat op te stellen op basis van het model dat is vastgesteld door de minister belast met de preventie van belangrijke risico's.
Het model kan gedownload worden van prim.net:
Formuliermodel in PDF-formaat (176 KB) en formuliermodel in Word-formaat (142 KB)
Bij dit formulier moeten een aantal uittreksels uit documenten gevoegd worden, met name grafische documenten, die verkrijgbaar zijn bij het gemeentehuis (in het dossier inzake de informatieverstrekking aan kopers en huurders dat ter inzage ligt), aan de hand waarvan de ligging van het te koop of te huur aangeboden pand in de verschillende geïdentificeerde risicozones bepaald kan worden.

Hoeveel kost dit?
Het dossier ligt vrij ter inzage in het gemeentehuis. Aan het opmaken van de risicostaat zijn dus geen kosten verbonden voor de verkoper of verhuurder.

Wat is de geldigheidsduur voor de risicostaat?
De ondertekende risicostaat is 6 maanden geldig. Als er meer tijd verstrijkt tussen het afsluiten van het voorlopige koopcontract en de daadwerkelijke koop, moet er een nieuwe risicostaat bij de definitieve koopakte worden gevoegd.

De verkoper of verhuurder moet een verklaring opstellen over de schadegevallen waarvan erkend is dat zij onder de staat van natuurramp of technologische ramp vallen en waardoor het goed getroffen is tijdens de periode waarin hij eigenaar was of waarvan hijzelf in kennis is gesteld.

In welke gemeente(s) is deze informatie verplicht?
De informatie inzake schadegevallen is verplicht in alle gemeentes waarvoor ten minste één besluit is opgesteld van erkenning van de staat van natuur- of technologische rampen, ofwel vrijwel heel Frankrijk. (zie de lijst van besluiten van erkenning van de staat van natuurramp in mijn gemeente ).

Om welke schadegevallen gaat het?
Het gaat om alle schadegevallen die aanleiding hebben gegeven tot uitkering van schadevergoeding ingevolge de nationale garantie tegen de gevolgen van technologische of natuurrampen als vastgesteld bij interministerieel besluit, hetzij ten gunste van de verkopende of verhurende eigenaar, hetzij ten gunste van een vorige eigenaar van het betrokken pand, indien de verkoper of de verhuurder hiervan zelf in kennis is gesteld.

Voor wie geldt deze verplichting?
Alle verkopers of verhuurders die eigenaar zijn van het betrokken goed, privaatrechtelijke of publiekrechtelijke natuurlijke of rechtspersonen.

Voor welke goederen geldt deze verplichting?
Deze verplichting geldt voor alle soorten bebouwde onroerende goederen.

Vanaf wanneer?
Deze verplichting treedt in werking tegelijk met de verplichting om een risicostaat bij te voegen, dat wil zeggen voor de meeste gemeentes per 1 juni 2006.

Voor welk soort akten en contracten geldt deze verplichting?
Deze verplichting geldt voor:

• koopcontracten,
• schriftelijke huurcontracten van bebouwde onroerende goederen, met inbegrip van alle soorten huurcontracten op basis van "3-6-9-jaar",
• seizoens- of vakantiehuurwoningen,
• gemeubileerde huurwoningen.

Voor welk soort akten en contracten geldt deze verplichting NIET?
Deze verplichting geldt niet voor:

• Niet schriftelijk vastgelegde huurcontracten (mondelinge huurcontracten)
• Contracten voor verblijf in instellingen met gemeenschappelijke ruimten, a fortiori de instellingen die dienstverlening bieden aan hun bewoners,
• De verkoop van onroerende goederen in het kader van gerechtelijke procedures,
• Eigendomsoverdrachten die tot stand komen in het kader van procedures van voorkoop, ontruiming en onteigening.

Hoe kan men weten en zeggen of er schadevergoeding is toegekend voor het goed?
De verkoper of verhuurder moet zeggen of bij zijn weten het goed is schadeloosgesteld uit hoofde van de regeling voor natuurrampen (dat wil zeggen gedurende de periode waarin hij eigenaar is, en in voorkomend geval op basis van de schriftelijke verklaring die hem is overhandigd op het moment van verkoop van het goed). Hij kan zijn verzekeraar om inlichtingen vragen.
Deze schriftelijke informatie wordt bij het huurcontract gevoegd en in geval van verkoop vermeld in de authentieke akte waarin de totstandkoming van de verkoop wordt vastgesteld.

Wat is het doel hiervan?
Het doel van de preventieve informatieverstrekking is de burger bewust te maken van de belangrijke risico's waaraan hij kan worden blootgesteld. Als hij op de hoogte is van de verschijnselen die zich hebben voorgedaan of die voorspelbaar zijn, en de maatregelen om zich ertegen te beschermen en de schade hiervan te beperken, wordt hij hiervoor minder kwetsbaar.
Deze dubbele informatieverstrekking is een aanvulling op de andere voorlichtingsmiddelen van de gemeentes en departementen: Gemeentelijk Informatiedocument over Belangrijke Risico's, Departementaal Dossier inzake Belangrijke Risico's, publieke vergaderingen, het aanplakken van informatie over de risico's, peilteken van de Hoogste Bekende Waterstanden, ….
De informatieverstrekking draagt bij aan de risicocultuur en past in een algemeen beleid van risicobeheer overeenkomstig de nationale strategie voor duurzame ontwikkeling.

Voor wie meer wil weten:
- Om de regelgeving te kennen inzake de informatieverstrekking aan kopers/huurders
- Om te weten welke acties de overheid onderneemt voorafgaand aan deze informatieverstrekking aan kopers/huurders

Bijgewerkt in: September 2006